Compravendita condizionata

Acquistare o vendere un immobile rappresenta una delle decisioni economiche più rilevanti nella vita di una persona.

Spesso, prima di arrivare alla stipula del rogito notarile, le parti sottoscrivono un contratto preliminare di compravendita (o compromesso), in cui vengono definiti gli elementi essenziali della compravendita: l’immobile oggetto di trattativa, il prezzo e le modalità di pagamento e consegna.

Le parti si impegnano così a stipulare il contratto definitivo entro una data prestabilita.

La sottoscrizione di un preliminare, o anche di una semplice offerta successivamente “accettata”, può comportare un vincolo giuridico significativo.

In caso di inadempimento, qualora una delle parti si rifiuti di stipulare il rogito nei termini concordati, l’altra può rivolgersi al Tribunale per richiedere l’esecuzione specifica del contratto ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile.

Il giudice, in tal caso, emette una sentenza che produce effetti equivalenti a quelli del contratto non concluso.

È prassi comune inserire nel preliminare una clausola che subordina l’efficacia del contratto all’erogazione del mutuo da parte di un istituto di credito, necessario al pagamento totale o parziale del prezzo concordato.

Per vincolare il preliminare all’ottenimento del mutuo esistono due strumenti giuridici principali: la clausola sospensiva e la clausola risolutiva. La scelta tra una o l’altra clausola dipende dal livello di tutela che le parti intendono garantire: la clausola sospensiva protegge l’acquirente, in quanto, il contratto non produce gli effetti fino alla concessione del mutuo; la clausola risolutiva, al contrario, disciplina in maniera chiara i termini di scioglimento del contratto.

Ma come deve essere formulata correttamente la clausola di mutuo?

Per essere efficace, la clausola che vincola il preliminare all’ottenimento del mutuo dev’essere redatta con attenzione. Due aspetti principali vanno considerati.

Se si tratta di una clausola sospensiva è necessario sia formulata in modo chiaro: vi dev’essere l’indicazione espressa che l’efficacia del contratto dipende dalla concessione del finanziamento, specificando l’importo richiesto, la durata prevista, il tasso di interesse e ogni altro elemento rilevante. Oltretutto, dev’essere indicato un termine entro il quale l’acquirente deve ottenere la delibera da parte della banca, evitando che il venditore rimanga per troppo tempo in una sorta di “limbo”.

In tale ipotesi, per quanto riguarda la caparra confirmatoria, è consigliabile affidare al mediatore un assegno (bancario o circolare) intestato al promittente venditore con l’espresso incarico di: restituirlo nell’ipotesi di mancato avveramento della condizione sospensiva; consegnarlo al promittente venditore in ipotesi di avveramento della condizione.

Nel caso invece si tratti di clausola risolutiva è opportuno specificare le sorti della caparra confirmatoria: nel preliminare dev’essere indicato che, qualora il mutuo non venga concesso entro i termini stabiliti, la caparra venga integralmente restituita all’acquirente, salvo che il mancato ottenimento derivi da comportamenti negligenti o dolosi dello stesso.

Attenzione anche al ruolo del mediatore: ha diritto alla provvigione solo al momento dell’erogazione concreta del finanziamento.