Il diritto all’ascensore

Al giorno d’oggi l’ascensore, oltre a costituire un utile strumento diretto a eliminare le barriere architettoniche, può ritenersi un elemento necessario e fondamentale per l’abitabilità di un appartamento. Il codice civile all’art. 1117 ricomprende l’ascensore fra quei beni comuni per i quali sussiste, in virtù della loro funzione idonea al godimento di tutti i condomini, la presunzione di condominialità.

Negli edifici di più recente realizzazione l’ascensore è presente quale elemento imprescindibile già nella fase di progettazione delle strutture, pertanto i maggiori problemi sorgono con riferimento a edifici condominiali la cui costruzione non ricomprendeva originariamente la realizzazione di tale opera. Le più recenti pronunce giurisprudenziali in materia condominiale hanno delineato un evidente ampliamento del diritto del singolo condomino all’installazione di un ascensore nel proprio condominio che ne sia ancora sprovvisto.

L’installazione ex novo costituisce una innovazione per la quale, ai sensi dell’art. 1120 c.c., è previsto un regime attenuato di maggioranze ai fini dell’approvazione in assemblea per la realizzazione della nuova opera. Tale disciplina è frutto di una costante evoluzione sia del diritto positivo che di quello giurisprudenziale. Il primo passaggio significativo è stato compiuto con l’introduzione da parte del legislatore dell’art. 2 della Legge n. 13 del 1989, riguardante le “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”. La norma in questione dispone che la decisione di installare un ascensore condominiale possa essere adottata ai sensi dell’art. 1136 secondo e terzo comma del Codice Civile, che prevede: in prima convocazione, la validità della deliberazione qualora venga riportato un numero di voti che rappresenti la  maggioranza dei partecipanti e almeno la metà del valore dell’edificio, in seconda convocazione, la maggioranza si abbassa a un terzo dei condomini e quantomeno un terzo del valore dell’edificio.

La portata di tale norma è stata poi estensivamente ampliata dalla sentenza n. 14786 del 2009 della Corte Costituzionale. Con questa pronuncia la Corte ha avuto modo di chiarire il contenuto del primo comma dell’art. 2 della Legge n. 13/1989 precisando che l’abbassamento del quorum richiesto per l’installazione dell’ascensore trovi applicazione non solamente in presenza di disabili residenti nel condominio ma anche quando l’innovazione stessa possa favorire l’eliminazione di barriere architettoniche presenti nell’edificio. La Corte operando questa interpretazione della normativa ha mosso i primi passi importanti verso il riconoscimento di un vero e proprio diritto dei disabili ad accedere senza difficoltà a tutti gli edifici e non solo alla propria abitazione.

Questo orientamento si è consolidato con la sentenza n. 10852 del 16 maggio 2014 con cui la Corte di Cassazione ha ritenuto legittima l’installazione di un ascensore esterno, avvenuta senza previa deliberazione, le cui spese sono state integralmente sostenute dal condomino disabile che ne ha disposto la realizzazione. Leggendo della sentenza in questione si coglie chiaramente come questa decisione sia il frutto di una evoluzione giurisprudenziale orientata a dare maggiore tutela alle persone diversamente abili. Un passaggio importante della motivazione contenuta nella sentenza si richiama proprio a un precedente, dove la stessa Cassazione rilevava che: “in tema di condominio, l’installazione di un ascensore, al fine di eliminare le barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento”, con la conseguenza che, “ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni”, tale facoltà possa configurare un vero e proprio potere ai sensi dell’art. 1102 c.c. Ciò in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, ex art. 79 TUE. (cfr. Cass. n. 14096/2012)

Fermo restando l’importanza di tale pronuncia, che anche chi scrive condivide pienamente, è bene ricordare che tutti i diritti, come anche quello di cui si tratta, sono soggetti a dei limiti che è bene conoscere e tenere presenti. Nel caso di specie, il diritto all’installazione di un ascensore deve misurarsi con tre categorie di limiti: la disciplina della destinazione delle parti comuni, le norme sul decoro architettonico e, infine, il diritto di luci e vedute. Poiché l’ascensore rientra fra le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., proprio ai sensi del quarto comma di tale disposizione, la realizzazione dell’opera è vietata quando la stessa possa rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. La giurisprudenza sul punto ha precisato che l’installazione debba considerarsi illegittima solamente nel caso in cui abbia determinato la concreta inutilizzabilità di una parte comune secondo la sua naturale fruibilità.

Per quanto attiene il limite del decoro architettonico, l’innovazione può essere impedita soltanto se l’alterazione dell’edificio determini un reale deprezzamento dell’edificio, e anche in questa ipotesi la diminuzione di valore andrà, in ogni caso, comparata all’utilità rappresentata dalla realizzazione della nuova opera. È altresì pacifico che ove la modificazione non arrechi alcun tipo di pregiudizio economicamente valutabile, l’installazione non possa essere impedita per ragioni di natura meramente estetica.

Il limite più significativo è rappresentato da quei diritti che sono strettamente connessi al diritto di proprietà, in quanto i poteri dell’assemblea non possono certamente invadere le sfere di proprietà dei singoli condomini. Va evidenziato che le spese per la manutenzione dell’opera vanno sostenute, secondo le previsioni dell’art. 1121 c.c., dai condomini che hanno provveduto alla realizzazione e per l’effetto ne hanno acquisito la proprietà, fermo restando che l’uso può essere comunque consentito anche ai condomini originariamente dissenzienti, che abbiano successivamente manifestato la volontà di usare l’ascensore, provvedendo alla proporzionale partecipazione delle spese per l’installazione e per la manutenzione.