{"id":17554,"date":"2015-10-14T00:00:00","date_gmt":"2015-10-13T23:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/imagazine.it\/?p=17554"},"modified":"2015-10-14T00:00:00","modified_gmt":"2015-10-13T23:00:00","slug":"un-nuovo-modo-per-comprare-casa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/imagazine.it\/home_desk\/un-nuovo-modo-per-comprare-casa\/","title":{"rendered":"Un nuovo modo per comprare casa"},"content":{"rendered":"

\tCon il Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014, noto come decreto \u201csblocca Italia\u201d, il legislatore italiano ha inserito nella rosa dei contratti finalizzati all\u2019acquisto di immobili il rent to buy<\/em>, un istituto utile per chi voglia divenire proprietario di un bene immobile ma non sia nella disponibilit\u00e0 economica per procedere all\u2019acquisto.<\/p>\n

\tIl rent to buy<\/em> consente a un soggetto interessato, detto conduttore, di ottenere subito il godimento dell\u2019immobile, dapprima in locazione (rent) e poi in propriet\u00e0 (buy); allo scadere del termine, che viene pattiziamente previsto dalle parti, il conduttore ha la facolt\u00e0 di acquistare il bene riducendo il prezzo complessivo dell\u2019importo gi\u00e0 versato ratealmente. Ci\u00f2 \u00e8 possibile in quanto una parte di quanto pagato mensilmente viene imputata a titolo di corrispettivo per la vendita e una parte a titolo di godimento come accade nel contratto di affitto.<\/p>\n

\t\u00c8 molto importante indicare espressamente nell\u2019accordo quale parte della quota sia da imputare al godimento e quale parte valga come rata anticipatoria al pagamento del bene. Questo perch\u00e9 possono sorgere problemi qualora il conduttore decida di non acquistare il bene: in caso di mancata vendita, infatti, \u00e8 fatto obbligo al \u00a0concedente di restituire i canoni versati quale acconto per l\u2019acquisto del bene e, allorch\u00e9 manchi l\u2019indicazione della cifra esatta, si ritiene che lo stesso debba restituire l\u2019intera somma versata nei mesi di godimento.<\/p>\n

\tUn esempio chiarificatore: si consideri la vendita di un appartamento per 100.000 euro. Il canone mensile convenuto \u00e8 di 1.000 euro. Si potrebbe presumere che 500 euro vengano corrisposti per il godimento del bene e i restanti 500 euro vengano imputati al prezzo di vendita (come fossero un acconto sul prezzo complessivo dell\u2019immobile) con l\u2019effetto di ridurre tale prezzo allo scadere del termine. Dopo cinque anni, termine fittizio per il caso esemplificativo, il conduttore avr\u00e0 il diritto di decidere se acquistare il bene per 70.000 euro (in quanto 30.000 euro sono stati gi\u00e0 corrisposti con la parte di canone anticipatoria) ovvero farsi restituire quanto anticipato.<\/p>\n

\tIn assenza di una chiara divisione della quota mensile il conducente sarebbe costretto a riconsegnare l\u2019intera somma versata dal conduttore nei mesi di utilizzo del bene (60.000 euro), essendo presunto un comodato gratuito a fronte di una corresponsione solo finalizzata alla vendita. L\u2019obbligo di restituzione di tutte le somme incassate appare ingiusto in quanto l\u2019altro contraente ha comunque goduto del bene stesso.<\/p>\n

\tPrima della introduzione della nuova fattispecie in esame, per ottenere il duplice risultato di locazione e vendita, l\u2019unica soluzione era ricorrere al contratto atipico di locazione con patto di futura vendita. Anche in questo secondo caso il soggetto interessato all\u2019acquisto del bene veniva immediatamente immesso nella disponibilit\u00e0 del bene immobile e, dopo un determinato periodo, si addiveniva alla traslazione della propriet\u00e0. Tale disciplina presentava limiti rilevanti: in primo luogo non era possibile garantire al promittente acquirente una tutela adeguata cui nei confronti dei terzi, per i limiti di efficacia della trascrizione.<\/p>\n

\tIn secondo luogo era problematico trovare una giustificazione causale per una somma di denaro inizialmente corrisposta a titolo di locazione che, al momento dell\u2019acquisto, mutava necessariamente il titolo in compravendita.<\/p>\n

\tPer tali ragioni \u00e8 stato espressamente disciplinato il rent to buy<\/em>, che fonde in un nuovo contratto tipico \u2013 con una propria causa \u2013 i contratti di locazione e del preliminare di vendita di un immobile.<\/p>\n

\tTecnicamente \u00e8 un contratto consensuale a effetti obbligatori, che pu\u00f2 essere trascritto in via prenotativa ai sensi dell\u2019art. 2645 bis e pu\u00f2 avere a oggetto qualsiasi bene immobile: appartamenti, cantine, negozi, uffici, capannoni, autorimesse e perfino terreni. Pu\u00f2 inoltre avere a oggetto un immobile in costruzione: in questo caso \u00e8 addirittura previsto che in caso di fallimento dell\u2019impresa di costruzioni proprietaria la vendita non sia soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e finalizzata a uso abitativo.<\/p>\n

\tMa quali sono i vantaggi e i rischi per il venditore? Sicuramente il venditore ha la possibilit\u00e0 di trovare un numero pi\u00f9 alto di acquirenti interessati e, in caso di mancato pagamento dei canoni, ha diritto alla risoluzione del contratto nonch\u00e9 alla restituzione dell\u2019immobile (trattenendo i canoni gi\u00e0 versati a titolo di indennit\u00e0).<\/p>\n

\tQuanto al rischio \u00e8 duplice. Pu\u00f2 accadere che il conduttore, allo scadere del termine, decida di non comprare l\u2019immobile, al che pu\u00f2 trattenere parte di quanto \u00e8 stato pagato (nella percentuale imputabile all\u2019aspetto locatorio del contratto se \u00e8 stata espressamente indicata), ma pu\u00f2 anche darsi che il conduttore usufruisca del godimento del bene e si renda inadempiente al pagamento dei canoni mensili. Il problema in questo caso \u00e8 che la disciplina generale del rent to buy <\/em>non prevede una procedura di sfratto e quindi nessuno specifico strumento giudiziale a tutela dei diritti del conducente. L\u2019unica difesa che \u00e8 in grado di porre in essere il concedente \u00e8 inserire preventivamente nel contratto un\u2019apposita clausola di rilascio immediato del bene qualora ci siano ritardi nei pagamenti da parte del conduttore.<\/p>\n

\tUlteriormente si consiglia ai futuri venditori di pattuire un canone di godimento pi\u00f9 alto rispetto a quello previsto per una normale locazione essendo la trattenuta dei canoni l\u2019unica tutela significativa e diretta che pu\u00f2 avere il proprietario cedente in caso di inadempimento. La dottrina si \u00e8 interrogata anche sulla possibilit\u00e0 di inserire una clausola accessoria comportante l\u2019obbligo di acquisto del conduttore.<\/p>\n

\tL\u2019opinione oggi prevalente \u00e8 contraria a questa ipotesi in quanto ci\u00f2 comporterebbe una modifica del contratto tale da farlo ritornare atipico e quindi non efficacemente trascrivibile.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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