Imoney tab white
Utilizziamo i cookie per offrirti la miglior esperienza possibile sul nostro sito Web.
Quando utilizzi il nostro sito Web, accetti che vengano trasmessi cookie sul tuo dispositivo. Ulteriori informazioni

Immobili e acquisti

Diritto
05 gennaio 2018

Meglio comprare una casa nuova o datata?

di Massimiliano Sinacori
Il Codice Civile prevede un regime differente di garanzie per chi acquista un immobile nuovo dal costruttore e chi, invece, ne acquista uno datato da un venditore privato. Ecco quali
CONDIVIDI
23012
(ph. pixabay)
Diritto
05 gennaio 2018 di Massimiliano Sinacori Image

Comprare casa rappresenta un passo molto importante nella vita delle persone ed è un investimento che richiede un’analisi approfondita di molti fattori. La scelta di acquistare un immobile di nuova costruzione o datato non è legata esclusivamente al prezzo, coinvolgendo, invece, anche altre valutazioni di varia natura. In questa sede si vuole approfondire come la disciplina normativa posta a garanzia dell’acquirente per i vizi o difetti all’immobile possa incidere significativamente su tale scelta.

Il Codice Civile prevede, a favore dell’acquirente, un regime di garanzie differente rispetto a chi acquista un immobile nuovo dal costruttore e chi, invece, acquista un immobile datato da un venditore privato.

Nel primo caso, troveranno applicazione gli artt. 1667 e 1669 c.c., relativi al contratto d’appalto, pertanto l’acquirente di un nuovo immobile sarà garantito da una doppia forma di tutela: una di natura contrattuale e una di natura extracontrattuale. L’art. 1667 c.c. obbliga il costruttore a garantire l’acquirente per i vizi e le difformità dell’immobile, che non siano stati espressamente accettati al momento dell’acquisto o che non siano da quest’ultimo conosciuti o conoscibili al momento della consegna. L’acquirente è tenuto a denunciare  all’appaltatore il vizio o la difformità entro sessanta giorni dalla scoperta, ciò a pena di decadenza, salvo che il costruttore abbia riconosciuto tali difetti o li abbia occultati in mala fede. In ogni caso, l’azione esperibile nei confronti del costruttore si prescrive in due anni dalla consegna.

Ai sensi dell’art. 1668 c.c., nel caso in cui riscontrasse i vizi o le difformità di cui all’art. 1667 c.c., l’acquirente ha il diritto di chiedere che questi difetti vengano eliminati a spese del costruttore o altrimenti che il prezzo venga proporzionalmente ridotto. Qualora, invece, i vizi siano tali da rendere la casa inabitabile l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, ferma la possibilità di richiedere anche il risarcimento dei danni subiti.

La tutela prevista dall’art. 1669 c.c., contrariamente a quanto è previsto dall’art. 1667 c.c., si estende per una maggiore durata di tempo, nello specifico, per dieci anni dalla consegna dell’immobile. Questo tipo di garanzia trova applicazione solamente nel caso in cui l’immobile presenti gravi difetti o pericolo di rovina a causa di vizi del suolo o difetti della costruzione, e a condizione che l’azione venga esperita entro un anno dalla scoperta. Nonostante la norma in questione parrebbe distinguersi dall’art. 1667 c.c. anche per quanto attiene le problematiche riscontrate nell’immobile – in quanto sembrerebbe operare in presenza di difetti più gravi che potrebbero comportarne la rovina – secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, nel concetto dei “gravi difetti” rientrano non solo quelli che pregiudichino in modo significativo la stabilità o la sicurezza della costruzione, ma anche quelli che incidano negativamente sul normale godimento del bene immobile o sul suo valore di mercato, come ad esempio infiltrazioni d’acqua e umidità nelle murature (Cass. Civ. 2013 / 84, Cass. Civ. 2004 / 17982). Come disposto dall’art. 1669 c.c., la garanzia è estesa anche agli aventi causa del committente, per cui anche chi dovesse acquistare un immobile da un proprietario diverso dal costruttore avrebbe il diritto di agire contro quest’ultimo.

Per chi decide, invece, di comprare una casa, costruita da più di dieci anni, dal precedente proprietario, si applicherà la disciplina generale prevista per il contratto di vendita. Infatti, ai sensi dell’art. 1490 c.c., il venditore è tenuto a garantire il compratore da quei vizi che possano rendere la casa inidonea all’uso o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il compratore in questo caso è tenuto a denunciare il vizio entro il termine di otto giorni dalla scoperta e deve esperire l’azione, necessariamente, entro il termine prescrizionale di un anno dalla consegna.

Il discorso cambia nel caso in cui l’acquirente decida di porre in essere delle opere di ristrutturazione. Infatti, la recente sentenza n. 7756/2017 delle Sezioni Unite ha riconosciuto l’applicabilità delle garanzie previste per la disciplina del contratto di appalto anche in presenza di ristrutturazione di immobile. Pertanto anche in caso di acquisto di una casa da ristrutturare varranno le stesse considerazioni fatte per gli immobili di nuova costruzione.

Commenti (0)
Comment