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Leggi e abitazioni

Diritto
04 settembre 2013

Condominio, nuove regole

di Massimiliano Sinacori
La legge n° 220/2012 riforma la disciplina normativa dopo settant’anni. Ecco le principali novità.
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Diritto
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Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, recante “modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”: la normativa riforma la disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942. Di seguito si analizzano le principali novità apportate.

L’art. 1 della legge riscrive l’articolo 1117 c.c. che fornisce una definizione più articolata delle parti comuni dell’edificio: tale elencazione - necessariamente non esaustiva - tiene in debita considerazione l’ampia elaborazione giurisprudenziale (esemplificando, ricomprende i pilastri e le travi portanti, le facciate degli edifici, i parcheggi, i sottotetti, gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l’accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo).

L’art. 2 della legge introduce l’articolo 1117bis c.c., di nuova formulazione, che amplia la nozione di condominio: l’accezione comprende i “condomini orizzontali” quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i “supercondomini”, ovvero quelli costituiti da più condomini. L’articolo 1117-ter c.c. prevede la necessità di una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio per poter modificare la destinazione d’uso delle parti comuni; detta altresì nuove modalità di convocazione dell’assemblea, nonché gli elementi che deve contenere a pena di nullità. Il modificato art. 1117-quater c.c. detta disposizioni per la tutela contro le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso del le parti comuni: in tali casi, l’amministratore o i singoli condomini possono diffidare l’autore di tali attività e chiedere la convocazione dell’assemblea che delibera in merito alla cessazione delle attività, anche mediante azioni giudiziarie, con la maggioranza prevista dal codice all’art. 1136, secondo comma, c.c. (validità delle deliberazioni a maggioranza degli intervenuti e con voti che rappresentino la metà del valore dell’edificio).

L’art. 3 della legge n. 220/2012, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni: in particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento, né aggravi di spesa per gli altri condomini.

L’art. 5 incide sulla materia delle innovazioni novellando l’articolo 1120 c.c.: i condomini possono approvare alcune tipologie di innovazioni con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.). Tali innovazioni, ad esempio, possono avere ad oggetto il miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi.

L’art. 1122 c.c., riformato dall’art. 6 della legge, stabilisce che il condomino non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Gli articoli 9 e 10 disciplinano la figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relati ve alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo.

I riformati articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri. L’articolo 14 introduce novità in materia di deliberazioni dell’assemblea, intervenendo sull’art. 1136 c.c. nel prevedere nuove regole di costituzione e validità delle deliberazioni, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi.

Sono altresì rivoluzionate, in forza dell’articolo 15, le regole inerenti all’impugnazione delle delibere assembleari. Coerentemente con la giurisprudenza, il nuovo articolo 1137 c.c. attribuisce la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto.

La disposizione chiarisce inoltre che il ricorso è volto all’annullamento della delibera assembleare e che l’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

L’articolo 16, recependo una sentenza della Corte di Cassazione, stabilisce espressamente che: “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia”. Ulteriori modifiche riguardano le disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21), la modalità di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23). La legge si compone di 32 articoli che, novellando principalmente il capo del codice civile dedicato al condominio negli edifici, rappresenta l’approdo di un percorso di riforma che ha impegnato il Parlamento per più legislature. La nuova normativa recepisce la ricca evoluzione giurisprudenziale e dottrinale che nel corso degli anni ha sopperito all’assenza di una puntuale e aggiornata regolamentazione legislativa, affronta e risolve tematiche che l’evoluzione tecnologica e i cambiamenti sociali hanno reso sempre più rilevanti in ambito condominiale e, ancora, responsabilizza la figura dell’amministratore, fulcro dell’intero sistema.

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